Il cambio di destinazione uso immobile viene definito come un insieme di modalità e finalità dell’impiego reale di un specifico complesso edilizio. Esistono diverse destinazioni d’uso per un’immobili, le principali sono: residenziale, industriale e commerciale.
Capita diverse volte che si debba eseguire un cambio di destinazione uso immobile, ad esempio a volte si desidera tramutare una casa in un locale commerciale e viceversa, oppure un complesso industriale in uno abitativo.
A seconda del tipo di destinazione si devono rispettare delle regole ben precise per riuscire a effettuare il cambio, innanzi tutto c’è la necessità che ci sia il giusto rapporto tra gli aero-illuminanti, questo dev’essere differente in base alla destinazione d’uso dell’immobile. Quindi il rapporto tra superficie e finestre sarà differente per un locale commerciale, anziché per una casa.
Questo è solo uno degli aspetti, infatti la destinazione d’uso può cambiare l’originario scopo del complesso edilizio, per effettuare questo cambiamento è necessario modificare due aspetti differenti della destinazione d’uso immobile ossia quello urbanistico e quello catastale.
Richiedere il cambio di destinazione d’uso urbanistico dell’immobile
Per riuscire a cambiare la destinazione d’uso di un immobile è necessario richiedere i titoli necessari all’autorizzazione, in caso di mancanza di questi si rischia di essere accusati di abuso edilizio. Quindi è bene provvedere al cambiamento di destinazione rispettando tutte le normative vigenti.
Al fine di effettuare correttamente il cambio di destinazione d’uso è necessario leggere la normativa locale. Infatti, le norme di attuazione cambiano di comune in comune a seconda di ove sia locato un immobile. Per questo motivo si consiglia di chiedere un consiglio a un geometra prima di richiedere il cambio di destinazione.
Infatti, oltre a controllare la normativa locale è necessario anche visualizzare il piano regolatore del proprio paese per sapere se sia realmente possibile effettuare il cambio di destinazione nella zona in cui si desidera effettuare questo intervento.
Nel caso l’immobili non presenti i giusti criteri abitativi, bisogna effettuare delle opere edilizie che possano rendere l’immobile conforme con la normativa vigente sul piano urbanistico. Quindi se c’è bisogno si dovrà progettare una finestra in più, se si trasforma un locale in abitazione sarà necessario ad esempio installare gli allacci del gas, realizzare la cucina ed effettuare tutti i lavori di adeguamento.
Ci sono anche casi in cui il cambiamento d’uso sia semplicemente funzionale, in questo caso non ci sarà bisogno di effettuare un’esecuzione delle opere, ma basterà portare il progetto in comune con una Denuncia di Inizio Attività e di Cambio destinazione d’uso. Questa deve essere effettuata obbligatoriamente da un tecnico abilitato, anche se in alcuni comuni permettono di ricorrere alla SCIA:
Nel caso in cui per riuscire a ottenere il cambiamento di destinazione d’uso si debbano compiere diverse modifiche distributive e strutturali è necessario richiedere il permesso al Comune. In questi casi si devono pagare gli oneri di urbanizzazione, oltre a seguire specifiche regole costruttive che cambiano a seconda del luogo in cui si effettua il cambiamento e i lavori di adeguamento.
Come funziona il cambio destinazione d’uso immobile urbanisticamente rilevante?
Nel 2014 con il decreto Sblocca Italia sono state introdotte alcune regole di semplificazione edilizia nelle quali si concerne anche il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.
Con questo termine si intendono tutti quei cambiamenti che prevedono un cambio di destinazione da abitazione a:
- Struttura residenziale, turistico e ricettiva
- Direzionale e produttiva
- Rurale
- Commerciale
Si definisce cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante quella che prevede il passaggio a una categoria completamente differente con o meno opere edilizie. Il cambio di destinazione d’uso all’interna della stessa categoria invece è sempre ammesso ad esempio si può modificare la casa in un albergo e viceversa in quanto queste strutture rientrano nella stessa categoria.
Invece diviene più complesso, e non sempre possibile il cambio di destinazione d’uso immobile ad esempio da quelli che appartengono alla categoria rurale e quelli che invece previsti in quella commerciale.
Cambio di destinazione d’uso immobile di tipo catastale
Quando si effettua un cambio di destinazione d’uso immobile dal punto di vista catastale è necessario provvedere anche a quello urbanistico. in questo caso bisogno comunicare la variazione avvenuta anche al catasto e non solo al comune.
Nel momento in cui si ottiene il titolo di autorizzazione per l’esecuzione di eventuali lavori, è necessario presentare anche una dichiarazione di variazione ad uso catastale. L’ufficio dell’Agenzia del territorio competente, modifica la categoria edilizia, e cambia anche la rendita catastale e tutti i parametri per il calcolo delle relative imposte come Tari, Tasi, e Imu.
Quindi per cambiare la destinazione d’uso immobile è necessario prima di tutto richiedere la variazione urbanistica e dopo è necessario modificare la categoria catastale. Infine, sarà necessario richiedere al comune il relativo certificato di agibilità, infine tutti i permessi ottenuti daranno la possibilità di effettuare la dichiarazione di variazione catastale.
