Prima di avviare un’impresa di costruzione, prima di un restauro o di una modifica alle abitazioni, ai luoghi di lavoro, agli edifici in generale occorre studiare bene il Regolamento Edilizio. Come tutte le leggi italiane, anche questo ha subito molti cambiamenti nel tempo e negli ultimi anni è stato notevolmente semplificato.
Oggi è meno complesso far partire i lavori che riguardano la vita e la manutenzione di uno stabile, ma per farlo bisogna chiedere dei permessi specifici. La regolamentazione edilizia, oggi, è di competenza del singolo comune, che controlla le attività di costruzione e/o di ristrutturazione degli immobili supervisionando le norme igieniche, di sicurezza, tecniche ed estetiche.
Si aggiunge al Piano Regolatore e al Piano Strutturale ma non per sostituirli, piuttosto per migliorarli e aggiungere alcuni elementi nuovi. Con le nuove modifiche non si deve più attendere un tempo infinito per iniziare i lavori necessari, ma si parte subito. Sarà poi il Comune a bloccare i lavori se qualcosa non va o a lasciarli procedere se è tutto in regola.
Alla richiesta dei permessi l’impresa può subito lavorare, se nell’arco di 30 giorni successivi non ci sono ostacoli il Comune non è tenuto a fermare i lavori per nessuna ragione. Le nuove leggi hanno velocizzato di molto i tempi per i lavori e questi permessi si adeguano favorendo le imprese, ma è importante che ci si ricordi di richiederli nei modi e nei tempi dovuti per evitare salatissime sanzioni.
Quali permessi servono?
I permessi da richiedere riguardano i titoli abilitativi, ovvero quegli indirizzi di regolamentazione che si applicano a lavori di costruzione e restauro o di modifica di immobili, sia a scopo abitativo che lavorativo. I titoli abitativi sono cinque, ma solo quattro necessitano di permessi specifici:
- Comunicazione Inizio Lavori Asservata (CILA)
- Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA),
- Certificazione SUPER SCIA (Permesso di costruire)
Le opere del quinto titolo, Edilizia Libera –come dice la stessa parola- non necessitano di permessi particolari. Fanno parte dell’edilizia libera lavori come:
- installazione climatizzatori
- impianti di energia pulita
- rimozione di barriere architettoniche o installazione di rampe per disabili
- finiture di pavimenti, cornicioni, pareti
- serre, muretti da giardino e altre centinaia di piccoli interventi codificati ad hoc.
Interventi sottoposti alla CILA
Come riportato dalla giurisprudenza, ci sono dei specifici interventi che devono essere sempre sottoposti alla CILA. Semplificando ciò che è descritto dalla legge, gli interventi sottoposti alla richiesta di questo permesso sono:
- Interventi di manutenzione straordinaria (compreso lo spostamento delle pareti interne, o delle porte)
- Risanamento conservativo leggero e restauro
- Interventi di eliminazione delle barriere architettoniche
- Opere temporanee effettuate per svolgere ricerca geognostica nel sottosuolo
- Movimenti di terra non pertinenti ad un attività agricola o ad altre pratiche agrotecniche
- Realizzazione di mobili stagionali che presentano strutture in murature
Quando richiedere la SCIA e Super SCIA
Con l’approvazione e la pubblicazione della legge oggi in vigore numero 122/2010, aprire un’attività è diventato più semplice, in quanto tutte le attività economiche che vogliono aprire un’attività non hanno più bisogno della DIA e altri atti di autorizzazione e licenza, ma si può fare tutto con la presentazione di un unico documento la SCIA.
La SCIA dunque è necessaria nel momento in cui si sta per aprire un’attività economica e serve ad avere tutti i permessi per l’avvio dell’attività. La domanda per questo documento dev’essere effettuata all’amministrazione competente e i lavori possono iniziare nell’immediato.
Dopo di ché le amministrazioni hanno 60 giorni per richiedere-in caso di mancanza dei requisiti-la rimozione o il cambio del progetto.
La Super SCIA, invece, dev’essere richiesta in caso di nuova costruzione. In questo caso è necessario creare un progetto con il piano attuativo che contenga tutte le disposizioni della futura costruzione. Gli interventi di nuova costruzione devono essere effettuati nel rispetto dell’articolo del TUE numero 23 comma 1.
Ogni Regione, però presenta alcune clausole specifiche, quindi per procedere alla richiesta, di questo documento alternativo al permesso per costruire è necessario fare specifica richiesta al comune. Inoltre, si devono attendere 30 giorni prima di iniziare i lavori perché il Comune deve approvare prima il progetto.
Infine, la Super SCIA può essere richiesta anche nel caso in cui si facciano interventi di ristrutturazione importanti che modificano il volume dell’immobile o ci sono delle modifiche urbanistiche da effettuare. Anche in questo caso è necessario attendere trenta giorni prima dell’avvio dei lavori, dopo di ché se il Comune non si oppone si potrà seguire esattamente il progetto illustrato.
Come richiedere i permessi?
Prima di iniziare qualsiasi lavoro occorre richiedere un permesso di costruire. Si tratta della cosa più importante perché mette proprietari e tecnici al sicuro da qualsiasi problema che possa sorgere anche durante la conduzione dei lavori.
Per richiederlo occorre presentare istanza al Comune e si può fare quasi sempre via web (PEC) sul sito dell’ente o presso lo sportello di Protocollo o dell’Edilizia: vanno presentati in allegato tutti i documenti relativi all’immobile e le dichiarazioni di un progettista.
Il responsabile di procedimento formula la proposta di provvedimento in 60 giorni e può anche richiedere controlli e modifiche. Una volta approvato, entro 30 giorni, si notifica presso lo sportello unico dell’edilizia.
Nei casi in cui occorre l’intervento e la dichiarazione di un tecnico abilitato, si deve procedere alla richiesta del permesso CILA ( Comunicazione di Inizio Lavori Asservata). Si richiede all’ufficio tecnico del Comune quando bisogna abbattere pareti, unire appartamenti, aprire nuove porte o finestre, eliminare o aggiungere barriere …
Di solito CILA viene redatta e presentata dal tecnico e non dal proprietario, e va presentato allo sportello unico dell’edilizia insieme a: relazione tecnica asservata, grafici, progetto di impianti, titolo della proprietà. I lavori iniziano immediatamente alla richiesta e a seconda dei comuni si pagano o meno “diritti di segreteria”.
Per lavori o ristrutturazioni più complesse (ascensori, adeguamento impianti in case antiche, e simili) si richiede la Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA), anche nella sua versione cosiddetta “Super” . Attenzione perché la documentazione e i moduli per la richiesta di SCIA è diversa da regione a regione, quindi informatevi presso il Comune oppure con il geometra che segue i lavori per saperne di più.
SCIA deve essere richiesto dal titolare dell’impresa dei lavori, da una associazione di categoria o da un professionista riconosciuto; deve essere richiesta esclusivamente online tramite l’ufficio SUAP locale.
Vanno allegate alla richiesta: schede sulla tipologia di edificio e/o esercizio commerciale; tipi di lavori da eseguire e con quali categorie, quali sono i soggetti coinvolti e quando è da ritenersi conclusa la fase dei lavori. Anche in questo caso i lavori partono subito e saranno fermati soltanto se, nell’arco di un mese, sussisteranno motivi per farlo. Una volta presentata la domanda, la pratica viene registrata e viene inviato all’imprenditore il numero di protocollo per inizio lavori.
Quanto ai costi del permesso SCIA, variano a seconda delle regioni ma anche a seconda dei lavori che occorre fare. Si parla in media di un minimo di 250 Euro e di un massimo di 1000 Euro. E’ importantissimo richiedere per tempo tali permessi perché la mancata presentazione degli stessi può portare a multe superiori a 10.000 Euro.
