Ormai succede molto più di rado, perché le case moderne sono piccole e strettamente adatte alle esigenze di base dei loro abitanti. Ma se abitate in uno di quei super appartamenti anni Settanta o se avete ereditato dai nonni una casa del Dopoguerra, con sei o sette stanze e soffitti altissimi, magari state pensando di dividerla e ricavarne due mini appartamenti.
Per voi e i vostri cari, o per avviare un B&B…le motivazioni per la suddivisione di una casa sono tante. Per cui è interessante sapere come si fa a portare avanti la pratica e il lavoro con le leggi di oggi.
Dividere una casa: perché è una buona idea?
Nelle città sempre più affollate, ricavare nuovi spazi abitativi è sempre un’ottima idea. Inoltre, la suddivisione di un appartamento in due o più parti potrebbe permettervi di affittare a terzi, ottenere una casa per i tuoi figli, o semplicemente la possibilità di ottenere due case più piccole e più semplici da gestire, in quanto una casa piccola costa meno, e consuma meno.
Dunque se avete la possibilità, fatelo. Anche perché sono ancora in vigore le leggi “Sblocca Italia” emanate dal precedente governo che agevolano questo tipo di lavori. Un immobile o un appartamento “frazionato” inoltre aumenta di molto il proprio valore sul mercato.
Come dividere una casa?
I passi per avviare la divisione di un appartamento/immobile sono sei: per prima cosa, procurarsi tutta la documentazione che attesti che il Comune è a conoscenza dell’esistenza della casa in questione; secondo, richiedere le autorizzazioni di regolamentazione edilizia, la SCIA per i lavori che cambiano la struttura dell’immobile, mentre la CILA per le modifiche interne e che non cambiano il volume successivo dei due appartamenti.
In ogni caso prima di eseguire i lavori all’interno e all’esterno devono essere obbligatoriamente presentate.
Oltre alle domande previste per effettuare i lavori di ristrutturazione e divisione, e che cambiano strutturalmente l’immobile è necessario anche richiedere l’aggiornamento del Catasto. Quindi bisogna comunicare all’ufficio apposito che quel determinato elemento abitativo ora è composto da due parti distinte.
Nel caso si viva in un palazzo è necessario portare al Catasto le autorizzazioni condominiali. Dopo di ché è necessario provvedere a fare i nuovi allacci a luce, acqua e gas (anche questi sono da portare al Catasto).
Infine, se ne avete disposta la donazione dovrete portare il passaggio di proprietà, altrimenti se hai scelto di vendere sarà necessario l’atto di vendita, o infine, per gli immobili affittati il documento registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Prestate particolare attenzione soprattutto alla divisione degli scarichi di acqua e di fogna e alla via d’accesso principale. Riguardo quest’ultima le opzioni sono tre: l’appartamento originale era già formato dall’unione di due appartamenti e dunque aveva già due porte; dovrete aprire una seconda porta accanto alla prima; lascerete intatta la porta di ingresso ma dentro di questo creerete una divisione con due ulteriori ingressi che rendano indipendenti gli appartamenti.
Tutto questo è un processo che richiede competenze tecniche specifiche, per questo le domande devono essere effettuate obbligatoriamente da parte di professionisti abilitati quali geometri, architetti o ingegneri.
Costi e Bonus per dividere la casa
Ma quanto costa questo difficile processo edilizio? Dipende dall’uso che ne farete. Se il proprietario prende possesso di una sola frazione della nuova divisione e venderà l’altra, o le altre, i nuovi proprietari saranno tutti esenti dal pagamento dell’IMU in quanto tutti proprietari di prima casa.
Se però il proprietario affitta una o più frazioni, le stesse risulteranno come la sua seconda casa e dovrà pagare l’IMU relativa. Inoltre si dovranno pagare le varie tasse sui rifiuti in base a quante persone abitano in ognuno degli appartamenti.
Dovrete pagare degli oneri al Comune soltanto se la divisione comporterà una modifica esterna della casa oppure se aumenterà la superficie. Se tutto rimane invariato non ci saranno costi aggiuntivi. In caso di divisione di appartamento condominiale, gli eventuali costi saranno legati alla nuova suddivisione dei millesimi.
I bonus legati alla divisione di una casa consentono una detrazione IRPEF del 50% riconosciuta a chi esegue tali lavori (manutenzione straordinaria o ristrutturazione). A questo si aggiunge il bonus del 50% sull’acquisto di nuovi mobili e nuovi elettrodomestici, oltre agli incentivi per i dispositivi di energia pulita.
Per ottenere i bonus dovete pagare tutto questo con bonifico bancario o postale e conservare alcuni documenti da inserire nella dichiarazione dei redditi ( ad esempio: ricevuta del bonifico eseguito, fatture o ricevute fiscali relative alle spese dei lavori di ristrutturazione, domanda di accatastamento, ricevute di pagamento delle eventuali imposte comunali…)
